能不能撑到下一个春天?


(资料图片仅供参考)

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多事之秋

曾经的千亿房企中梁,最近过得比较焦心。

这家房企的头上,至少笼罩着三层阴云。

第一层来自债务逾期。

11月13日,中梁控股称,公司预期不会在宽限期内支付2023年4月票据i及2023年4月票据ii的到期应付利息。

与此同时,为确保公平对待所有境外债务持有人, 中梁控股还决定暂停支付公司境外债务项下所有应付的本金和利息。

截至公告发布时间,其未偿还境外债为11.8亿美元(约86亿元人民币)。

此举被外界解读为中梁这是要“彻底躺平”。 我在去年就分析过房企的美元债问题,对房企来说,美元债作为最后的“救命稻草”,一般是不会断的。当房企出现美元债违约了,基本就意味着,这家房企已经处于“账上没钱”的末期。

当然,在当下的敏感节点,房企如果不能先还掉国内的债务,也很难兑换到美元来还美元债。没钱了,也只能摊牌了。

第二层来自清盘呈请。

就在宣布违约的一周之后,中梁控股收到了一份清盘呈请。

据公告披露,11月21日,中国建设银行(亚洲)股份有限公司受托,就中梁控股本金额为1865万美元(另加应计而未付利息)尚未偿还的2022年5月到期8.5%优先票据,向香港特别行政区高等法院提交了一份针对中梁控股的清盘呈请。

很明显,有的债主已经开始等不及了。这个信号,无疑将加速债主们对中梁的债务挤兑。

第三层来自销售业绩。

12月7日,中梁控股发布未经审核业绩显示,2022年1月至11月,集团累计合约销售(连合营企业及联营公司的合约销售)金额约620亿元,累计合约销售面积约594万平方米,合约销售均价约10400元/平方米——

合约销售同比减少60.13%,合约销售面积同比减少53.74%。

债务逾期、清盘申请、业绩下滑,这些都在指向同一个现实——

缺钱。

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中梁的债

如果只从现金数据来看,中梁的钱袋子似乎很鼓。

财报显示,2022上半年的时候,中梁现金及银行结余为217.7亿元。

账上200多亿,却还不起几千万的票据?

当然,往细处看,现金不少,要还的债更多。在此前的公告里,中梁做了披露,集团有息负债总额尽管降了不少,但截至2022年三季度末依然还有285.8亿元。

具体来看,境内有息负债总额约为199.6亿元,境外有息负债总额约为86.2亿元。

此外,根据2021年报数据, 截至2021年底,中梁控股总负债合计达2316.95亿元,其中银行贷款、其他贷款、优先票据等即期债务总额达195.4亿元。

观点指数也曾做过测算,中梁剔除合同负债的流动性负债规模分别约为897亿元(2021年末)以及817亿元(1h2022)。假设应收款等流动资产不能回收的极端情况下,冲减企业未受限货币资金后,资金缺口分别约为694和658亿元。

▲图源观点指数

从借钱成本来看,中梁控股2022年中期账面金融负债利息及资本化开支达到21.6亿元,同比减少了17.5%。但值得注意的是,其中的19.43亿元全部在当期资本化,资本化率高达89.9%。

如何找到成本更低的钱,将成为中梁下一阶段的关键。

3

“杠杆之王”的后遗症

中梁曾是地产界极速狂飙的一匹“黑马”。

在2013年,中梁合约销售额才突破百亿,2016年销售额也只有190亿元。但在2017年猛增到649亿元,并于2018年跨过千亿门槛到1015亿元,2019年销售额再次增长50%达到1525亿元。

中梁掌门人杨剑甚至曾喊出了“2021年实现3000亿销售额”的宏伟目标。

4年时间销售额翻8倍,除了踩中楼市周期外,还在于中梁极致的高周转和“阿米巴”模式。

2017年底,地产圈曾传出2个惊世骇俗的口号——

“只要干不死,就往死里干”,“要么交图纸,要么交尸体”。

这两个口号出自中梁浙鲁豫区域。

早年间,高周转几乎成为房企的标配,不管实力如何,都嚷着要高周转。高周转的本质是,让资金飞起来,降低市场风险。

也就是一个字: 快。

中梁几乎将高周转发挥到了极致——

“要求项目拿地后立即进场施工,4个月开盘,5.5个月现金流回正,6个月再周转,首期推盘一个月内销售面积去化率达到70%。”

魔鬼速度,还需“阿米巴”的配合。

所谓的“阿米巴模式”,就是通过最强激励机制,刺激人性欲望,最大限度减少成本,最高限度拉高经营水平。

阿米巴最早由日本企业家稻盛和夫提出,核心在于“量化分权”。但到了中梁,就变成了——

“事业合伙”、“成就共享”、“员工跟投”、“专项激励”和“费用包干”等多层级的激励体系。

比如,达到456中的任一项即奖励100万;而在开盘、主体封顶、交付等任意一个重要节点延误的,均按每天3/5万元重罚。

本质上,这就是对人性贪婪的极致利用。

在这种利益模式的驱动下,中梁的每一个项目,几乎在拿地的那一刻,就注定了宿命——

极速赶工、偷工减料、贪腐频发。

以至于各地方网络论坛上,关于中梁的质量问题投诉数不胜数。地产大v“三十六楼”甚至曾提到一个数据,有人做了一份统计——

中梁的楼盘维权率,高达80%。

4

尾声

规模激增的背面,是中梁流动负债的逐年递增。

规模飞涨的三年间,中梁的流动负债总额从351.35亿元、796.81亿元,跃升至1484.49亿元。而三年的加权平均实际利率分别达到9.4%、7.9%及9.9%,处于行业高位。

有意思的是,这两年,中梁的净负债率降到了50%左右, 要知道,中梁的这一指标曾一度超过1000%。 这家房企也因此被外界称为“杠杆之王”。

这个月以来,房地产的寒冰,已经有融化的迹象。金融支持房地产16条、证监会恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、高层表态……

房地产的政策环境,很可能将迎来关键反转。如果真是这样,对中梁们来说,唯一的问题是——

他们能熬到下一个春天吗?

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